BIM cho quản lý tài sản đang trở thành một hướng tiếp cận quan trọng trong quá trình số hóa hoạt động vận hành công trình. Thay vì chỉ sử dụng BIM cho thiết kế và thi công, doanh nghiệp có thể khai thác dữ liệu từ mô hình để quản lý thiết bị, không gian, bảo trì và hiệu suất tài sản trong suốt vòng đời công trình. Khi được kết hợp với AIM, CDE, IoT và các hệ thống Facility Management, BIM giúp chuyển hoạt động quản lý từ dựa trên hồ sơ rời rạc sang quản lý tập trung trên dữ liệu.

BIM cho quản lý tài sản là gì?

BIM cho quản lý tài sản là việc sử dụng mô hình và dữ liệu BIM để hỗ trợ quản lý, vận hành, bảo trì và khai thác các tài sản của công trình. Tài sản có thể bao gồm hệ thống HVAC, thiết bị điện, cấp thoát nước, PCCC, máy móc, nội thất hoặc các thành phần kiến trúc, kết cấu cần được theo dõi trong quá trình vận hành.

Khác với mô hình BIM phục vụ riêng cho thiết kế hoặc thi công, mô hình phục vụ quản lý tài sản cần chứa những thông tin có giá trị đối với đơn vị vận hành như mã thiết bị, nhà sản xuất, thông số kỹ thuật, ngày lắp đặt, thời hạn bảo hành, lịch bảo trì và vị trí tài sản.

BIM khác gì so với quản lý tài sản truyền thống?

Trong phương pháp truyền thống, thông tin tài sản thường nằm rải rác trong bản vẽ CAD, hồ sơ giấy, bảng tính Excel, catalogue thiết bị hoặc các phần mềm quản lý riêng biệt. Khi cần kiểm tra một thiết bị, nhân viên vận hành có thể phải tìm kiếm qua nhiều nguồn dữ liệu.

Với BIM trong quản lý tài sản, thông tin có thể được liên kết trực tiếp với đối tượng trong mô hình. Người dùng có thể xác định vị trí thiết bị trên mô hình và truy cập các dữ liệu liên quan, từ đó giảm thời gian tìm kiếm và hạn chế sai sót trong quá trình vận hành.

Vì sao BIM trở thành xu hướng trong quản lý tài sản?

Các công trình hiện đại ngày càng có nhiều hệ thống kỹ thuật và thiết bị phức tạp. Cùng với đó là khối lượng dữ liệu cần quản lý ngày càng lớn. Nếu thông tin không được chuẩn hóa và cập nhật, đơn vị vận hành sẽ gặp khó khăn khi bảo trì, sửa chữa hoặc thay thế tài sản.

BIM cho quản lý tài sản tạo ra một môi trường để kết nối dữ liệu từ các giai đoạn thiết kế – thi công – bàn giao – vận hành – bảo trì. Thay vì kết thúc giá trị sau khi công trình được bàn giao, dữ liệu BIM tiếp tục được khai thác trong giai đoạn vận hành.

Đây cũng là cơ sở để doanh nghiệp từng bước chuyển từ quản lý tài sản bằng hồ sơ sang quản lý dựa trên dữ liệu.

Ứng dụng BIM cho quản lý tài sản trong thực tế

Quản lý thông tin tài sản

Một trong những ứng dụng phổ biến nhất của BIM là tập trung thông tin của từng tài sản. Mỗi thiết bị có thể được gắn với các thông tin như:

• Mã tài sản.
• Tên và loại thiết bị.
• Nhà sản xuất.
• Model và số serial.
• Thông số kỹ thuật.
• Ngày lắp đặt.
• Thời hạn bảo hành.
• Vị trí lắp đặt.
• Lịch sử bảo trì và sửa chữa.

Khi dữ liệu được chuẩn hóa, người quản lý có thể nhanh chóng truy xuất thông tin cần thiết mà không phải tìm kiếm thủ công trong nhiều hồ sơ.

Quản lý bảo trì và bảo dưỡng

BIM cho quản lý tài sản hỗ trợ đơn vị vận hành xây dựng kế hoạch bảo trì dựa trên thông tin của từng thiết bị. Lịch bảo dưỡng, lịch kiểm tra, tình trạng thiết bị và lịch sử sửa chữa có thể được liên kết với tài sản tương ứng.

Điều này giúp chuyển từ hình thức bảo trì xử lý sự cố sang bảo trì có kế hoạch, qua đó hỗ trợ giảm thời gian ngừng hoạt động và nâng cao khả năng khai thác tài sản.

Quản lý không gian và mặt bằng

BIM cũng hỗ trợ quản lý không gian trong công trình. Đơn vị vận hành có thể xác định phòng, khu vực, diện tích sử dụng và các thiết bị nằm trong từng không gian.

Đặc biệt với những công trình lớn như bệnh viện, sân bay, nhà máy hoặc trung tâm thương mại, khả năng liên kết giữa không gian – thiết bị – dữ liệu tài sản giúp quá trình vận hành trở nên trực quan hơn.

Hỗ trợ quản lý sự cố

Khi một thiết bị gặp sự cố, nhân viên vận hành có thể xác định vị trí trên mô hình BIM, kiểm tra thông số kỹ thuật và tra cứu lịch sử bảo trì trước khi tiến hành xử lý.

Nếu BIM được tích hợp với các hệ thống quản lý khác, dữ liệu sự cố còn có thể được cập nhật trở lại hệ thống, tạo thành lịch sử vận hành liên tục cho tài sản.

BIM cho quản lý tài sản mang lại lợi ích gì?

Việc ứng dụng BIM trong quản lý tài sản có thể mang lại nhiều lợi ích cho chủ đầu tư và đơn vị vận hành.

• Tập trung dữ liệu: Thông tin tài sản được tổ chức có hệ thống thay vì phân tán ở nhiều nguồn.
• Tiết kiệm thời gian: Nhân viên có thể nhanh chóng tìm kiếm vị trí và thông tin kỹ thuật của tài sản.
• Hỗ trợ bảo trì: Lịch sử và thông tin thiết bị giúp lập kế hoạch bảo trì phù hợp.
• Hỗ trợ giảm chi phí vận hành: Dữ liệu tốt giúp phát hiện vấn đề sớm, tối ưu kế hoạch bảo trì và sử dụng tài sản hiệu quả hơn.
• Nâng cao chất lượng ra quyết định: Nhà quản lý có thể dựa trên dữ liệu để quyết định sửa chữa, thay thế, nâng cấp hoặc đầu tư tài sản.

Những khó khăn khi triển khai BIM cho quản lý tài sản

Bên cạnh lợi ích, triển khai BIM cho quản lý tài sản cũng tồn tại một số thách thức.

• Dữ liệu bàn giao không đầy đủ: Nếu hồ sơ hoàn công và thông tin thiết bị không đầy đủ, mô hình BIM sau bàn giao khó đáp ứng yêu cầu của đơn vị vận hành.
• Mô hình không phản ánh đúng hiện trạng: Một mô hình BIM chỉ có giá trị lâu dài khi được cập nhật theo những thay đổi thực tế của công trình.
• Thiếu tiêu chuẩn dữ liệu: Nếu không thống nhất mã tài sản, tên thiết bị, cấu trúc tham số và yêu cầu thông tin, việc trao đổi dữ liệu giữa các hệ thống sẽ gặp nhiều khó khăn.
• Thiếu nhân sự có chuyên môn: Triển khai BIM trong vận hành cần sự phối hợp giữa các bên như BIM Manager, BIM Coordinator, Facility Manager và đội ngũ kỹ thuật. Do đó, đào tạo và xây dựng quy trình nội bộ là yếu tố quan trọng.

Xu hướng BIM cho quản lý tài sản trong tương lai

Trong tương lai, BIM cho quản lý tài sản sẽ tiếp tục phát triển theo hướng tích hợp nhiều nguồn dữ liệu và công nghệ. BIM có thể trở thành lớp dữ liệu nền để kết nối thông tin công trình với IoT, BMS, CMMS, CAFM và Digital Twin.

Mục tiêu không chỉ là lưu trữ thông tin tài sản mà còn khai thác dữ liệu để theo dõi hiệu suất, dự đoán nhu cầu bảo trì và hỗ trợ các quyết định trong toàn bộ vòng đời công trình.

BIM cho quản lý tài sản là bước phát triển quan trọng từ mô hình BIM phục vụ thiết kế, thi công sang quản lý toàn bộ vòng đời công trình. Khi dữ liệu được chuẩn hóa, cập nhật và kết nối với AIM cùng các hệ thống vận hành, BIM có thể hỗ trợ hiệu quả việc quản lý tài sản, bảo trì thiết bị, quản lý không gian và ra quyết định.

Đối với các công trình hiện đại có lượng tài sản lớn, việc xây dựng chiến lược dữ liệu BIM ngay từ đầu sẽ tạo nền tảng cho quá trình vận hành hiệu quả và chuyển đổi số lâu dài.